所谓“一房多卖”，是指房屋出卖方为达到非法占有的目的故意“一女二聘”，或为追逐其他利益，以欺骗手段，故意隐瞒即有的买卖合同，将房屋卖给两个以上购买者的行为。
近年来，由于商品房市场火爆升温，相关配套法律法规滞后及管理部门监管措施乏力，致使商品房买卖市场乱象频仍。一些开发商或房屋所有人通过以伪造虚假房屋买卖合同骗取贷款、以房抵债或向民间大量借款等不良运作行为为掩护，形成买卖中以非法占有他人购房款为目的“一房多卖”，也使相当数量的购房人倾尽毕生所有或举重债交付了购房款却无法得到房屋，甚至因买房人下落不明或因诈骗获罪无法追索购房款，不仅给购房人带来无法弥补的经济损失和精神打击，同时也成为社会上新的不稳定因素，隐患之大，危害之深，不能不引起相关部门高度重视。
一、三年来“一房多卖”案件的具体情况
自2012年至2014年6月份，吉林中院共审结的一、二审（含再审）刑事案件中，合同诈骗、诈骗案件合计503件，其中因“一房多卖”导致的犯罪案件4件，占所有审结刑事案件的0.79%；民商事案件中，房屋买卖合同纠纷案件、商品房预售合同纠纷案件、确认合同有效纠纷案件、确认合同无效纠纷案件和返还原物纠纷案件合计281件，除掉14件因省高院复查将卷宗调走、案件未结卷宗未归档而未能查阅外，其余267起案件中涉及“一房多卖”案件22件，占已查阅案件的8.24%。全部26起“一房多卖”案件中，具体分布情况分别是：2012年9件，2013年10件，2014年1至6月末7件，大体呈上升态势。从发案案由来看，所有4件刑事“一房多卖”案件均是合同诈骗；其余22件民商事案件案由分布情况是：商品房预售合同3件，房屋买卖合同14件，返还原物4件，确认合同无效（含有效）1件，其中，房屋买卖合同案由所占比率最高，占全部民商事案件的63.63%，确认合同无效所占比率最低，占4.55%。26起“一房多卖”案件中，主体为开发商的23件，占全部“一房多卖”案件总数的88.46%；为自然人的3件，占总数的12.54%。
二、“一房多卖”案件的表现形式
“一房多卖”，其实质是房屋出卖方为将购房人的购房款为己有，或为追逐其他利益而实施的、具有欺诈性质的行为现象。虽目的简单清楚，但在实践中则多案多面，不一而足，具体表现为：
（一）刑事方面
1. 利用拆迁安置、房屋置换等手段故意实施诈骗，造成“一房多卖”。蛟河市开发商王某在拆迁过程中，因未能与被拆迁人丁某达成拆迁补偿协议，王某为加快工程进度，在明知该楼房已卖给林某并已收取其1万元定金的情况下，仍与丁某达成安置协议，骗取林某购房款10.7万余元。永吉县开发商万某拥有顶账所得三所楼房，隐瞒已将其中两所房屋出卖的事实，仍与被害人黄某达成房屋置换协议，骗取黄某人民币近60万元。
2. 开发商利用法人身份优势和监督无力环境，诈骗行为“任性”到肆无忌惮。吉林市某房地产开发有限公司法人周某自2012年开始采取先出售再抵押、先出售再安置、先抵押贷款后又出售等手段“一房多卖”，致使22位购房人被骗360余万元。
（二）民商事方面
一是开发商为非法筹集资金订立虚假合同，造成形式上的“一房多卖”。资金不足问题是许多开发商经常遇到的、经营中的最大难题。为解决资金不足“瓶颈”，缓解即将停工停产等燃眉之急，开发商便与材料供应商结成同盟，双方恶意串通，订立虚假的房屋预售合同，以达到骗取银行按揭贷款的目的。开发商度过资金紧张难关后，迅速将银行贷款偿还，然后便将虚假按揭抵押的房屋再次出售。表面上看，似乎没有触犯到任何一方利益，银行、开发商、材料供应商之间利益均沾，相安无事。但事实却并非如此简单，开发商与材料供应商订立的虚假买卖合同尚在，如开发商与材料供应商之间利益分配不均或产生其它矛盾，材料供应商极易以要求开发商履行房屋买卖合同为由起诉到法院而引发诉讼案件。吉林市某住宅产业集团有限公司为解决资金不足难题，便与材料供应商李某（女）订立虚假房屋买卖合同，目的是骗取银行按揭贷款。该公司资金紧张困难解决后便一次性将按揭贷款偿还，将房屋卖给第三人王某。材料供应商李某得知后便以开发商“一房多卖”，该房屋应为自己所有为由起诉到法院。
二是开发商因规避债务与人签订虚假房屋买卖合同，形成事实上的“一房多卖”。为筹集资金，一些开发商可谓绞尽脑汁，倾尽所有办法，使尽浑身解数开辟渠道，拓宽途径进行融资、合资，以求募集资金。当一切办法都行不通时，便铤而走险，出险招高息借款。度过难关后，又心有不甘，便妄图通过与他人订立虚假房屋买卖合同，造成一无所有，无力偿还债务的假象，规避法律“一房多卖”，于是便出现两方同时要求履行合同的诉讼案件。开发商挖空心思玩心计、耍聪明，结果却搬起石头砸了自己的脚，弄巧成拙，害人害己。吉林市某房地产开发有限责任公司为解决资金不足问题不惜借高利贷，为规避债务又违法与原告陈某某签订虚假房屋买卖合同，造成无资金无财产假象，以达到不履行债务的目的，之后又将该房屋卖给第三人邵某。原告陈某起诉到法院，要求被告履行与之签订的房屋买卖合同。法院一审未支持原告诉讼请求，原告不服申诉，经过两次再审，最终判决原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。
三是因追逐其他利益而故意“一房多卖”。其一，追求全款。舒兰市某房地产开发有限责任公司因购买人金某在购买楼房过程中采取的是按揭贷款付款方式，而后来第三人朱某在买房中表示，自己可以一次性全额付款，该公司在已经收取金某首付并与之签订房屋买卖合同的情况下，又全额收取第三人朱某购房钱款“一房二卖”。其二，追求高价。吉林市某房地产开发有限责任公司于2005年将318.4平方米的楼房以200万元人民币的价格卖给邱某。2006年，房屋价格看涨，该公司又将该楼房以250万元的价格卖给第三人李某。其三，追求一次性付款。吉林市某房地产开发有限责任公司与张某签订了以分期（四期）付款方式的房屋买卖合同，但因张某在协议履行过程中有不按期付款或者虽然按期却没按协议确定的数额付款，下欠部分又打了欠条。该公司以其履行合同有瑕疵为由，单方宣布解除合同，并将该房屋卖给了第三人孙某，“一房多卖”，造成张某激烈上访。
四是开发商降价促销后反悔“一房二卖”。打着优惠的旗号试卖，看到购买者踊跃又反悔，将已经收全款且签订协议的房屋单方宣布解除合同，再次以市场价格卖与第三人，“一房多卖”，导致购买者不服诉引发诉讼。被告吉林市某房地产开发有限公司开盘时以每平方米优惠400元的价格搞促销活动。2008年6月，原告陈某按照要求一次性向该公司交纳24万余元全款，并签订了购房合同。后该公司看促销活动的销售量超出了预想目标，便重新审查促销合同，并以原告陈某不在龙潭区居住为由，单方面宣布合同该无效，并将房屋以市场价格再次卖给第三人。
五是开发商委托第三人出卖房屋，第三人在接受委托后将房屋“一房多卖”，责任由开发商自行承担。长春市某房地产开发有限责任公司将盖有其单位印章的空白购房合同交给下属分公司负责人宁某，委托其出卖房屋。宁某接受委托后，于2007年10月24日、29日分别将争议房屋卖给第三人孙某和原告于某，并收取两个购房人的款项。原告在入户时发现房屋已经被第三人孙某占有，合同无法履行，遂向法院起诉，要求被告返回购房款，并赔偿一倍损失，两审法院均支持了原告的诉讼请求。
六是房屋出卖人债台高筑，或先以房屋抵压借款，签订虚假房屋买卖协议，再将房屋卖与第三人；或开发商先是以房屋抵债，然后又将抵债的房屋卖与第三人后“金蝉脱壳”，下落不明。1997年，开发商闫某与材料供应商王某签订了以房屋抵债的买卖协议，王某缴纳了一切入住费用并对该房屋进行了装修，于1999年入住该房屋。2004年，闫某私下又将该房屋抵给债权人郭某，并协助其办理了房屋产权证，造成“一房多卖”事实，之后闫某为逃避债务下落不明。
三、“一房多卖”措施的原因分析
纵观所有26起“一房多卖”案件，虽然每起案件都似乎各有不同，都具备其独有的特点，但从本质上总结分析，又有其产生的必然因素和发展的客观规律。
1.利益驱动。“一房多卖”，无论房屋出卖方有何种原因，何种借口，何种理由，都无法掩盖其私欲膨胀、贪念泛滥的本质。前述中假按揭、假买卖合同、假促销，乃至追求全额付款、一次性付款等等行为，无一不是利益驱动，贪欲泛滥的结果。现实中，房屋是重要的生活保障，同时，也是生活质量、生活品味的重要标志之一，“安居才能乐业”。特别是近年来，房地产市场火爆升温，对很多中下阶层人员来说，解决安居问题已经是一种奢望，可望而不可及。房屋买卖动辄几万、十几万，甚至几十万、上百万，利益巨大，诱惑同样巨大。四起刑事案件中，诈骗犯罪数额最大的一起达360余万元，最少的也达10余万元。在这样巨大的诱惑面前，极少数无良商人便铤而走险，将贪婪的黑手伸向购房人。
2.诚信缺失。诚信是确保交易安全最强大的信念支撑和最基本的现实保障。人无信则不立。诚信既是高尚品德，又是社会秩序；既是行为品牌，又是价值财富。一个真正成功的商人往往将信誉视为生命。从法律意义来说，协议履行过程中违约现象经常发生，原因有很多，但涉及违反诚信原则的相对较少。而“一房多卖”，绝大多数为违背诚实信用原则，贪图利益，恶意欺诈行为。就发生的22起民商事案件来看，除一起案件属于开发商和建筑工程承包商因签订了补充协议，对于交易信息沟通不及时，导致“一房多卖”外，其余21件均是在明知已与一购买人签订了买卖协议的情况下，为追逐利益故意与第三人再次签订买卖协议，造成“一房多卖”，欺诈购买人，扰乱市场秩序。
3.监管滞后。从26起“一房多卖”的案件来看，出卖方为房地产开发商的有23起，四人被判处刑罚，并且民事案件在审理期间，有一名开发商因犯诈骗罪被刑事拘留，一人被举报后，经过公安机关调查认为是民事纠纷不予立案，两人逃跑躲债下落不明。折射出房地产开发市场主体良莠不齐，开发商准入门槛低，竞标不公开、不透明，没有建立起相应的开发商信誉评价机制，监管乏力。上述原因导致一些素质低、信誉差，技术、设备、资金均达不到国家相关要求标准的开发商大量充斥于房地产开发市场，由此而来的偷工减料、质量纠纷、骗贷、骗税、拖欠工资、连环债务、“一房多卖”等大量矛盾纠纷不断涌现。以某市（县）为例，该市开发商闫氏叔侄二人，各自以靠挂形式搞房地产开发，自上世纪九十年代中期开始从业以来，二十年间引发诉讼案件40余件，最后，叔叔因骗贷被判处有期徒刑8年，侄子逃债现下落不明。活生生的实例充分说明房地产市场管理严重滞后，已明显不适应市场需要。
4.打击不力。一是打击不及时。房屋出卖方之所以能“一房多卖”，根本原因是房屋抵押、交换和买卖等流转信息不畅通、不公开、不透明，购买人对所购房屋信息两眼一抹黑，才会陷入卖房人“一女二聘”的陷阱。“一房多卖”骗局的持续时限，完全靠出卖方将谎言掩盖时间的长短确定。从现有案件上看，“一房多卖”骗局持续最短几个月，最长则达13年之久。“迟来的公正不是公正”。且房屋在家庭生活中无论是地位、价值都是相当重要和重大的，一旦遭受损失，对普通家庭来说带来的不仅仅是安居希望的破灭，最严重的则是半生甚至是毕生积累的财产化为乌有。二是打击的社会效果不佳。做为公平正义最后防线的司法程序，虽然会最大限度的发挥职能，维护正义，但法律同样是救济程序，其与其他管理、监督、仲裁等程序一样，既非尽善尽美、亦非无所不能。“一房多卖”因其欺骗隐瞒时间长，一些房屋出卖方从容转移、隐匿或挥霍财产，或将房屋三卖四卖，待骗局拆穿进入司法程序，巨大损失已经铸成，即使人民法院依法公正进行打击处理，受害人损失也无法挽回，引发大量激烈访、群体访案件，严重危害政治安定和社会稳定，惩而无功，打而无果。三是刑事案件立案存在被动性。对于因“一房多卖”构成犯罪的，必须及时立案，运用刑法对诈骗行为进行严厉打击。但是，从四起刑事案件来看，进入侦察程序的原因分别是：被告人自首（1件），当事人举报（2件），当事人上访（1件），折射出刑事侦察仍停留在不告不理、不闹不理、不自首不立案状态。超前意识、防范意识和主动监督意识缺失，致使对“一房多卖”诈骗行为打击不力。
四、遏制“一房多卖”乱象的措施
在规范房地产开发市场进程中，最高人民法院坚持应对型司法理念，结合审判实践，及时研判，适时制定出台了相关司法解释，使大量新型、复杂、疑难涉房地产案件有章可循，有法可依。为规范房地产市场，打击失信违约行为，保护广大消费者合法权益不受非法侵害做出了积极的努力。但我们应该认清，“一房多卖”是社会整体现象，对房地产行业的管理职能分布于社会多个领域，并且房屋是人们社会生活中最重要的生活资料之一，房地产市场秩序好坏关乎千家万户。乱象的治理，纠纷的解决，不能单靠法院来给说法、拿意见，终局裁判，而应该发动社会各职能部门整体力量，统一思想，集中目标，形成合力，综合治理，从根本上扼住伸向购房人的黑手，确保房屋交易市场公平、秩序、诚信、和谐。
一是开展打击“一房多卖”专项行动。由工商行政管理部门牵头，以房地产市场为重点整治部位，联合银行（含验资）、税务、房地产管理、政府城建及公、检、法等相关部门，对“一房多卖”违法行为进行专门打击。专项行动开展中，要充分发挥舆论导向作用，运用典型案例，教育警示广大群众及消费者提高警惕，谨防在商品房买卖中上当受骗。
二是建立对开发商信誉评价制度。工商行政管理部门应加大对房地产开发商的管理力度，细化管理措施手段，不仅在经营上要加强常规性管理，还要创新管理手段，以专项行动为契机，对房地产开发商建立信誉评价制度，对诚实信用进行全方位综合考核评价。对以欺瞒手段，故意一房二卖，欺骗购房人的无良开发商建立诚信差评黑名单，向社会公开，让消费者充分了解开发商的信誉程度，人格表现及经营态度。同时，对上差评黑名单的开发商在招标、贷款、验资及商品房预售等方面要严格审查把关。对于连续两年上黑名单的开发商要实行招标“一票否决制”，连续三年上榜的要采取执照不予年检或吊销营业执照等措施办法，对无良房地产开发商进行严厉的惩治打击。真正让重信誉、守承诺、有实力、守法经营的开发商得到政府赞誉和市场认可；把那些信誉低、口碑差的无良开发商逐步淘汰出房地产开发市场，形成优胜劣汰的动态竞争机制，使房地产市场逐步得到净化，“一房多卖”的违法行为也就会得到有效遏制。
三是加强监管措施。对开发商在房屋出售、房屋抵押、房屋抵债、房屋交换、置换等行为一律要求上网公开，向广大社会群众公开其经营信息，增强房屋交易、流转、抵押等活动透明度。对应上网公开而未公开的，一律视为欺诈犯罪，依据刑法予以严厉打击。
四是加大对“一房多卖”主体的惩治打击力度。有效扼住“一房多卖”的黑手，也和打击其他违法犯罪行为一样，要做到惩防并举，标本兼治。前面所述开展专项治理行动、各职能部门联合协作、综合治理和信誉评价等措施方法，均属于预防和管理层面，对于已经即成“一房多卖”事实的，要坚决依照相关法律规定，对“一房多卖”行为主体进行依法打击惩处。以本次调研的26起“一房多卖”案件为例，对于原告提出赔偿的，人民法院均依照最高人民法院相关司法解释，除判决出卖方返还房款、赔偿利息外，还按照不高于买房款的一倍价款赔偿损失，赔偿额最低的14万元，最高的则达200万元，有力打击了房屋出卖方强势左右买卖行为的嚣张气焰，同时也使其在经济上受到了足以使其吸取教训的惩罚。
课题负责人：姜富权
课题协调人：宋为民
课题参调人：陈长才、董彦斌、刘春
执笔人：董彦斌
